Plan de Acción para la rehabilitación del edificio

Desde nuestra experiencia resulta indispensable abordar las obras de rehabilitación con un consistente proceso de información para asegurar que su Comunidad actúa con confianza y control, garantizando un resultado de calidad y con el máximo ahorro económico posible.
Es muy habitual que encontremos inquietud y desconcierto entre los vecinos de las comunidades que se plantean rehabilitar su edificio. Por ello ofrecemos un plan para conocer, con suficiente precisión, qué obras se van a acometer, dimensionar los problemas del edificio, proponer soluciones a los mismos e información sobre prioridades. La información les permite decidir cuál es la opción más ventajosa. Arriesgarse a acometer obras sin información lleva a quedar insatisfecho y gastar dinero innecesariamente.
Un PLAN DE ACCIÓN permite a los vecinos sentirse seguros con sus decisiones realizando los trabajos necesarios y logrando el máximo ahorro posible. Con él, proporcionamos un escenario de diferentes actuaciones concretas posibles, con una valoración ajustada al mercado, incluyendo ventajas y desventajas de cada una de ellas desde el punto de vista técnico y financiero.
Con la exposición y debate de toda la información, la comunidad de vecinos podrá decidir el futuro de sus viviendas sin miedo a equivocarse.
¿En qué consiste el PLAN DE ACCIÓN?
Comenzamos el trabajo con un análisis en profundidad del estado del edificio, su conservación, sus características energéticas, su accesibilidad, etc… a la vez que escuchamos a todos los propietarios, para comprender la historia, las necesidades y la capacidad de la comunidad para abordar inversiones.
Posteriormente preparamos un diagnóstico de los problemas detectados y proponemos, en un exhaustivo informe, las diferentes opciones para solucionarlos, valorándolas de manera realista y acompañándolas de información sobre el contexto económico en cuanto a subvenciones, financiación, etc…
Finalmente desarrollamos una presentación a todos los propietarios en la que se explica toda la información recogida para acompañarles en el debate sobre las soluciones, resolviendo dudas y asesorándoles para que se sientan seguros a la hora de decidir. Nuestro compromiso incluye satisfacer incluso aquellas dudas que en dicho debate queden sin resolver.
Así, podrán programar las obras que quieren y pueden realizar estableciendo, con orden, las prioridades de actuación según la importancia de los problemas y la capacidad de gasto de los propietarios. Sacándole el máximo provecho a cada euro invertido.
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Edificios que calientan calles
Artículo sobre nuestro proyecto de mapa termográfico de Asturias en el diario El Comercio el 8 de noviembre de 2015
Rufino Martínez del Río, Ángela Fernández y Juan Carlos Rey, tres de los cuatro arquitectos del equipo, delante del hotel de la Reconquista, uno de los edificios analizados. / A. P.
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El idóneo control del calor puede permitir a las administraciones públicas y comunidades de vecinos ahorrar hasta un 30% en la factura
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Esteno Arquitectura realiza el primer estudio termográfico en más de 600 inmuebles de Oviedo
En medio de la búsqueda social de la sostenibilidad, el mapa elaborado sirve de base para diagnosticar y saber ‘atacar’ las fugas de calor de los inmuebles, algo que puede permitir a muchos ovetenses un ahorro de entre el 30 y 35% en la factura y por tanto, las inversiones requeridas se amortizan en cinco años, según sus cálculos. El estudio -también extendido a Gijón, Avilés, Piedras Blancas y Salinas- va dirigido tanto a Administraciones públicas como a comunidades de propietarios.
Este equipo, tras analizar el parque urbanístico de la ciudad, ha llegado a un conclusión: «Gran parte del consumo de combustibles de nuestros edificios se destina, casi literalmente, a calentar nuestra ciudad; si aislas la envolvente estás solucionando gran parte del problema», explica el gerente, Rufino Martínez del Río, uno de los cuatro que trabajan en el proyecto, junto con Juan Carlos Rey, Ángela Fernández y Felipe Uría.
La situación, ejemplifica el grupo, sucede a diario en épocas de frío. Al encender la calefacción en casa o en la oficina, parte de ese calor se pierde y sale a la calle. Una tarde de invierno, dentro de la vivienda puede registrarse una temperatura de 22 grados, en el exterior 7 y en la fachada, 11. Se debe a la falta de aislamiento en construcciones menos actuales, aquellas levantadas antes de que la ley fuera más estricta, desde mediados del siglo pasado y hasta el año 2008, momento de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación. Da igual encender los aparatos de calefacción horas y horas si parte de esa energía «la estamos tirando a la calle y por tanto, estamos tirando el dinero», advierte Rey.
Como punto de partida, este equipo decidió «hacer un anillo perimetral de Oviedo, tomando la Ronda Sur, Hermanos Pidal… y partiendo de ese anillo algunas ramificaciones intentando entrar en prácticamente todos los barrios que van rodeando la periferia hacia el interior», detalla. Las cifras que aportan no pueden ser más concluyentes: «Un 90% de ellos no cumplen. En los últimos 50 años no se aplicaba nada de aislamiento térmico».
Fuera de los meses veraniegos y las horas más calurosas, donde las temperaturas registran menores diferencias, los arquitectos aprovecharon las horas de madrugada, sobre las seis o las siete de la mañana, para estudiar el calor a través de un avanzado aparato. Una técnica no desconocida para los cinéfilos. En la película ‘El silencio de los corderos’, Hannibal portaba unas gafas para detectar a la chica por el calor humano y ha sido reflejado en películas de guerra, para detectar al enemigo a pesar de la oscuridad.
Aplicado al campo de la arquitectura y a lo local, el análisis es muy variado, desde el Palacio de Congresos, por donde salen a través de sus arcos grandes masas de calor, el colegio San Pedro de los Arcos o el Banco de España, «que por poner otro ejemplo tiene unas pérdidas de calor enormes». En general, los edificios de la administración y los educativos registran grandes deficiencias des de el punto de vista termográfico. Aunque no todos presentan el mismo grado. En el hotel del Reconquista, otro de los edificios analizados, «estamos viendo una fachada de piedra. Se ve una imagen muy uniforme del edificio porque prácticamente todas estas zonas amarillas están a la misma temperatura. Desde el punto de vista termográfico no es la imagen más representiva».
En el ámbito residencial, en la calle Independencia, Ventura Rodríguez o Arquitecto Reguera se encuentran otros edificios destacados. En un lateral de la Escuela de Minas se haya un inmueble con cambios de hasta 5 y 13 grados en la fachada. Esto quiere decir que la energía sale al exterior «porque la fachada no está aislada», comenta el equipo. «Se puede tener una caldera maravillosa y unas pérdidas tremendas», advierte Martínez del Río.
Además del diagnóstico, la empresa ofrece la solución. Estudian cuál es la mejor rehabilitación. Hay varias técnicas aplicables: proponen un aislamiento a través de las cámaras de aire, generalmente en edificios protegidos, en otros un sistema de aislamiento térmico por el exterior, y una fachada ventilada en otros con un valor arquitectónico menor. «Son alternativas en función de los barrios, igual no puedes poner una fachada ventilada, pero sí inyectar aislamiento en la cámara de aire que es más barato». Actuaciones de importante coste pero que se puede rentabilizar, según Martínez, porque en lugar de poner la calefacción diez horas solo haría falta ponerla cinco».
Las Administraciones públicas, más volcadas en la rehabilitación que en la nueva construcción, apuestan desde hace unos años por mejorar las condiciones de los inmuebles. La normativa obliga a construir edificios sostenibles y, para los anteriores, fomenta la rehabilitación sostenible a través de las ayudas. De hecho, hay subvenciones de ámbito estatal, regional y local para los comunidades de propietarios. En Oviedo, con este pionero mapa, este equipo ha dado un paso más para ganar en sostenibilidad.
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¿Cuál es proceso correcto para la contratación en la rehabilitación de un edificio?
Al amparo de la ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas y con el fin de aprovechar las diferentes subvenciones que se ofrecen a las comunidades de propietarios, están empezando a plantearse muchas obras de rehabilitación de fachadas, cubiertas o portales.
Este tipo de obras tienen varias peculiaridades que hacen que el proceso de contratación y de realización sea diferente al de una obra individual en nuestra casa.
Principalmente la diferencia está en que la Comunidad, como promotora, debe tomar decisiones de manera colectiva y eso hace que el proceso suele ser menos rápido. Algo que puede tomarse como una desventaja pero que también puede convertirse en una oportunidad.
Las decisiones colectivas, tomadas en un entorno de información completa y suficiente, redundan en una mayor cohesión de los propietarios y, por tanto, en una capacidad mayor de control sobre las obras.
Es muy recomendable que, al iniciar estos proyectos, se asiente el proceso primero en la organización a través de una persona responsable o de una comisión de obras con suficiente criterio y autoridad dentro del edificio. Esto va a facilitar que la reflexión previa a las decisiones se haga con más agilidad y que las opciones elegidas lo sean con más solidez.
En las obras hay 3 agentes claramente diferenciados: el promotor, el técnico y el constructor. Cada uno de ellos debe trabajar de modo independiente y con capacidad de decidir en su ámbito. El promotor (la comunidad de vecinos) es el principal, sin duda, y dedicar un esfuerzo inicial a organizarse es una inversión muy rentable.
A partir de ahí, las decisiones y toma de acuerdos deben aparecer basadas en la mejor información administrativa y técnica para lo que los mejores aliados serán el administrador de fincas (si cuentan con él) y el arquitecto.
La elección del arquitecto debe hacerse también con calma. Para que una obra se desarrolle en los mejores términos el arquitecto debe ser el agente de confianza del promotor, garantizando la calidad y seguridad de las obras. Para ello la independencia respecto de las empresas constructoras es muy valiosa.
Aunque en muchos casos no se reparaba en estos detalles, el aumento de las experiencias de rehabilitación para comunidades empieza a traducirse en una mayor organización y, con buen criterio, en la contratación del arquitecto de manera separada a la de la obra.
Felipe Uría de la Fuente
Arquitecto
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